Vendas de luxo em Manhattan resistem após taxa sobre segundas residências

Um mês após a aprovação de uma taxa sobre segundas residências na cidade de Nova Iorque, as vendas de imóveis de luxo continuam fortes e o inventário está em queda, segundo corretores e analistas.

Quando o governador de Nova Iorque, Kathy Hochul, e a legislatura estadual aprovaram a chamada taxa pied-à-terre em 27 de maio, agentes imobiliários e construtores previram um impacto imediato. Corretores afirmaram que os ricos de Nova Iorque fugiriam para a Flórida, construtores disseram que suspenderiam novos projetos e lobistas imobiliários previram declínios no emprego. Muitos citaram o que chamaram de "efeito Mamdani", referindo-se ao prefeito de Nova Iorque, Zohran Mamdani, e à possível fuga de riqueza devido a impostos.

"A taxa sobre segundas residências irá reduzir a atividade do mercado, diminuir os valores dos imóveis, prejudicar o desenvolvimento novo e enfraquecer a economia da cidade", disse o Real Estate Board of New York em declaração logo após a aprovação da medida.

No entanto, as vendas de apartamentos de luxo mostram poucos sinais de fraqueza. Foram assinados 126 contratos para apartamentos com preço igual ou superior a 4 milhões de dólares em junho, um aumento face aos 124 do mesmo período de quatro semanas do ano anterior, segundo Olshan Realty.

O preço médio de um apartamento em Manhattan atingiu o seu segundo nível mais alto de sempre no segundo trimestre, um aumento de 5% face ao ano anterior, chegando a cerca de 2,2 milhões de dólares, segundo Brown Harris Stevens. As vendas de condomínios entre 10 milhões e 20 milhões de dólares aumentaram 55%, segundo Compass. As vendas de condomínios acima de 20 milhões de dólares aumentaram 33%, com preços médios de pedido em alta de 14%, afirmou a corretora imobiliária.

As transações de junho incluíram um duplex penthouse de 80 milhões de dólares em um novo condomínio próximo ao West Village de Manhattan, um condomínio de 26 milhões de dólares no centro e um co-op de 22 milhões de dólares no Upper East Side. Corretores afirmam que, embora alguns compradores tenham inicialmente ficado apreensivos com a taxa, o fluxo de liquidez de recentes ofertas públicas iniciais e a riqueza crescente dos preços dos ativos superaram as suas preocupações.

"A quantidade de dinheiro disponível é insana", disse Lauren Muss de Douglas Elliman, que teve um condomínio de 17,5 milhões de dólares entrar em contrato em junho. "Estamos vendo grandes coisas chegar a nós todos os dias. Só está ficando mais forte".

É demasiado cedo para avaliar os impactos de longo prazo da taxa, naturalmente. E advogados imobiliários afirmam que haverá anos de litígio relacionados a avaliações, conselhos de co-op, status de residência e outras questões relacionadas à nova taxa. Embora Hochul e Mamdani tenham dito que a taxa arrecadarará 500 milhões de dólares por ano, o Comissário da Cidade de Nova Iorque estima que arrecadarará cerca de 340 milhões a 380 milhões de dólares.

No entanto, os principais corretores afirmam que as temores sobre a taxa pied-à-terre estão rapidamente diminuindo. O sobretaxa, imposto sobre residências não primárias avaliadas pela cidade acima de 1 milhão de dólares, foi proposto inicialmente em abril, aprovado em maio e entrou oficialmente em vigor esta semana. Aplica-se a residências que se enquadram nos critérios da taxa desde 5 de janeiro de 2026. Assim, qualquer comprador de pied-à-terres caros neste ano estará sujeito à taxa.

Alguns compradores inicialmente pausaram as suas transações quando a taxa foi proposta inicialmente, segundo agentes. Scott Hustis, de Paradigm Advisory em Compass, disse que listou um duplex penthouse de 16,5 milhões de dólares na Madison Square Park Tower em 8 de abril. Um comprador expressou interesse imediato e estava prestes a fazer uma oferta, disse ele, mas quando Hochul anunciou a taxa proposta uma semana depois, o comprador recu.

No final de maio, no entanto, com os detalhes da taxa começando a ficar mais claros, os compradores regressaram ao mercado. O penthouse entrou em contrato em 6 de junho.

"Existe muita confiança", disse Hustis. "Os mercados estão fortes. Muitos mais compradores de Nova Iorque estão surgindo das sombras".

Hustis recusou-se a comentar sobre o comprador do penthouse de 16,5 milhões de dólares ou se será uma residência primária. Se não seja, o apartamento estará sujeito a uma taxa pied-à-terre de mais de 98 mil dólares neste ano fiscal, além dos impostos sobre propriedade, baseado nas avaliações da cidade.

Mas Hustis disse que compradores ultra-ricos estão mais preocupados com comprar no momento adequado do ciclo do mercado do que pagar um imposto adicional.

"No momento, eles estão vendo coisas entrar em contrato e os preços não estão diminuindo, e decidem executar", disse ele.

O baixo inventário está adicionando pressão aos compradores. Jonathan Miller, CEO da firma de avaliação e pesquisa Miller Samuel, disse que o inventário de luxo está 40% abaixo do ano anterior e agora está no nível mais baixo que viu desde que começou a acompanhar em 2004.

Marc Palermo de Douglas Elliman tem uma listagem para um apartamento de 19 milhões de dólares, com 4.700 pés quadrados, em 565 Broome St., o condomínio de vidro cujos compradores incluíram o grande tenista Novak Djokovic, o co-fundador de Uber Travis Kalanick e a sobrinha do presidente Mary Trump. No outono de 2025 e início de 2026, a listagem atraiu várias ofertas de 20% ou 25% abaixo do preço de pedido, disse Palermo. No entanto, o prédio manteve o seu preço.

No final da primavera, com os mercados superando as temores de guerra com o Irão e a IPO da SpaceX e outras ofertas criando eventos massivos de liquidez, o mercado de Manhattan revigorou-se, segundo corretores. Palermo disse que recebeu uma "oferta forte" para o apartamento de 19 milhões de dólares e foi vendido no final de junho. Embora recusasse-se a comentar sobre o comprador, disse que já possui uma unidade no prédio e queria expandir. Como o comprador não é residente fiscal primário de Nova Iorque, provavelmente deverá pagar a taxa pied-à-terre.

"As pessoas respiraram, acomodaram-se na nova realidade e os inteligentes avançaram", disse Palermo.

Disse que os outros dois primeiros compradores da listagem de Broome Street também fecharam recentemente em outros apartamentos, um para um apartamento de 15 milhões de dólares e o outro para um de 17 milhões de dólares. Disse que virtualmente todos os compradores de alto nível em Manhattan estão pagando em dinheiro, sem empréstimos.

Além dos ganhos do mercado de ações e do boom na finança, a chamada grande transferência de riqueza também está impulsionando a demanda em Manhattan. Palermo disse que está fazendo várias transações de alto nível com compradores abaixo de 40 anos, em que os pais ou uma família ou escritório de confiança são o comprador subjacente.

"Estamos vendo muitos presentes vindo dos pais", disse ele. "Se você é abaixo de 40 e está comprando em Nova Iorque, é provável que não esteja ganhando suficiente para comprar sozinho".