Nova legislação de habitação que impede investidores institucionais de comprar casas unifamiliares destinadas a arrendamento está a levar esses mesmos investidores a colocar um número crescente de imóveis à venda.

De acordo com dados da Parcl Labs, empresa de análise de mercado imobiliário, o número de casas detidas por investidores institucionais e colocadas à venda mais do que duplicou desde o início de fevereiro. As listas passaram de 4 166 casas em 1 de fevereiro, quando a Parcl lançou a sua pesquisa completa, para 9 447 casas atualmente, representando um valor total de preço pedido de 3,1 biliões de dólares.

Dinâmica das vendas institucionais

Jason Lewris, cofundador da Parcl Labs, afirmou que a velocidade desta mudança nas listas de imóveis para venda merece atenção. Segundo o responsável, estes números não se traduzem em vendas efetivas imediatas, dado que o ciclo de transação é longo, mas constituem o indicador mais rápido do comportamento dos investidores institucionais.

A legislação passou a definir investidores institucionais como aqueles que detêm 350 ou mais casas, um limiar que surpreendeu o sector, já que tradicionalmente o patamar era de 1 000 casas. A lei não obriga estes investidores a vender as casas que já possuem, mas impede novas compras, salvo algumas exceções, incluindo projetos de construção para arrendamento.

Os legisladores sustentaram que estes investidores, muitos dos quais conseguiram comprar imóveis a pronto pagamento, estavam a inflacionar os preços e a afastar compradores tradicionais que pretendem adquirir casa para habitação própria. O apelo à proibição foi bipartidário.

Origens do investimento institucional

Os grandes investidores entraram em força no mercado durante a crise financeira de 2008, num contexto de forte aumento de execuções hipotecárias e leilões em massa em mercados especialmente afetados, como Atlanta, Las Vegas e Phoenix. Fundos de private equity compraram milhares de casas em pouco tempo, converteram-nas em arrendamentos e criaram uma nova classe de ativos de arrendamento de casas unifamiliares.

O grupo de investidores com 350 ou mais casas abrangido pela nova legislação detém atualmente cerca de 589 000 casas, o que corresponde a 3,9% das 14 milhões de casas unifamiliares de arrendamento existentes nos Estados Unidos, segundo a Parcl. Estes investidores são responsáveis por cerca de 40% das vendas líquidas desde o início do ano.

Quem está a vender mais

Os maiores senhorios institucionais de arrendamento de casas unifamiliares Progress Residential, Invitation Homes, AMH, Tricon, FirstKey, Amherst e VineBrook são todos vendedores líquidos desde o início do ano, com 3 180 casas mais vendidas do que compradas desde 1 de janeiro. Apesar disso, continuam a deter cerca de 400 000 casas, pelo que o movimento não configura uma liquidação total, com uma exceção relevante. A VineBrook tem atualmente perto de 10% do seu portefólio no mercado, cerca de 1 900 casas com um preço pedido total de 285 milhões de dólares.

Invitation Homes e AMH, os dois REITs cotados dedicados ao arrendamento de casas unifamiliares, têm 549 e 536 casas à venda, respetivamente. O maior senhorio, a Progress Residential, é o que menos imóveis tem à venda entre os grandes operadores, com apenas 143 casas no mercado.

Ajuste de estratégia para build-to-rent

Stephen Scherr, co-presidente da Pretium, empresa mãe da Progress Residential, salientou que existe hoje um reconhecimento alargado, tanto pela Casa Branca como pelos legisladores, de que o capital privado desempenha um papel muito relevante para uma parte da população que pretende viver em casas de arrendamento.

Scherr explicou que a Progress está agora a concentrar-se nas áreas permitidas pela nova legislação e pelas exceções que o sector defendeu durante o processo legislativo. Entre essas exceções está a possibilidade de comprar projetos de construção para arrendamento, que representam uma componente predominante da nova oferta de habitação. Outras exceções incluem programas de arrendar para renovar, em que os investidores melhoram o parque habitacional, e iniciativas de impulso à propriedade, que procuram dar oportunidade a arrendatários de transitarem para proprietários quando assim o desejarem.

O modelo build-to-rent tem ganho força significativa nos últimos anos, à medida que cresce a procura por casas unifamiliares para arrendamento. A AMH começou cedo, em 2017, a construir as suas próprias casas. Segundo a empresa, já desenvolveu mais de 14 000 casas para arrendar em 180 comunidades. A Invitation Homes adquiriu no início deste ano a ResiBuilt, uma construtora residencial com sede em Atlanta.

Num relatório recente, Chris Nebenzahl, vice-presidente de análise de arrendamento na John Burns Research and Consulting, referiu que o enquadramento de financiamento mudou de forma material com a remoção da obrigação de venda forçada. Os financiadores podem voltar a avaliar projetos de construção para arrendamento e este movimento já começa a ser visível.

Descontos e cortes de preço nas vendas

Os investidores que estão a vender estão a oferecer descontos nos imóveis. A nível nacional, 38,7% de todas as casas à venda registam cortes de preço, face a 54% na coorte de casas unifamiliares de arrendamento detidas por investidores institucionais, segundo a Parcl Labs. Desde o início de maio, as reduções têm-se aprofundado, passando de cerca de 3,1% para 4% do valor pedido. Entre os investidores com mais de 350 casas, 54% dos anúncios incluem já um corte de preço.

Jason Lewris aponta que, dado o nível atual dos preços das casas nos Estados Unidos, parte deste movimento parece estar ligada a alterações de estratégia. Os investidores procuram capitalizar os valores elevados das casas, vendendo ativos com menor desempenho e redirecionando o capital para áreas de crescimento, como o build-to-rent. Lewris acrescentou que as próximas seis a oito semanas serão particularmente reveladoras para perceber a evolução desta tendência.